Simule o financiamento da sua casa ou apartamento. Compare o custo total entre a table SAC e a table PRICE, entenda o valor das parcelas e veja quanto você pode economizar realizando amortizações extras ao longo do contrato.
Ao financiar um imóvel no Brasil (seja pela Caixa, Itaú, Bradesco, Santander ou Banco do Brasil), as duas opções principais para amortização da dívida são a Table SAC e a Table PRICE. A escolha entre elas impacta diretamente o fluxo de caixa mensal e o custo total do financiamento.
No SAC, o valor amortizado da dívida é o mesmo em todas as parcelas (Valor Financiado dividido pelo número de meses). Como o saldo devedor cai de forma constante e linear, os interest mensais cobrados também diminuem a cada mês. Consequentemente:
Na Table PRICE, o valor da parcela mensal é constante ao longo de todo o financiamento (desconsiderando correções como TR). No home, a maior parte da prestação é composta por interest, e uma fração pequena é destinada a amortizar a dívida real. Consequentemente:
Amortizar significa pagar parcelas extras diretamente para abater o saldo devedor principal (a dívida real), e não simplesmente adiantar prestações futuras com interest. Quando você realiza um aporte extra, o banco recalcula o contrato de duas formas:
Por exemplo, aportando R$ 500,00 extras todos os meses em um financiamento de 30 anos, é comum conseguir quitar a dívida em cerca de 10 a 12 anos, economizando dezenas ou centenas de milhares de reais em interest.
Sim! O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pode ser utilizado de duas formas principais nos financiamentos imobiliários enquadrados no SFH (Sistema Financeiro de Habitação): para amortizar/liquidar o saldo devedor (reduzindo prazo ou valor da parcela) ou para diminuir em até 80% o valor das prestações por 12 meses consecutivos. Essa operação pode ser feita a cada 2 anos.
A TR (Taxa Referencial) é um indexador utilizado para corrigir mensalmente o saldo devedor da maioria dos contratos de financiamento imobiliário no Brasil. Quando a taxa Selic está acima de 8,5% a.a., a TR fica positiva, o que faz com que o saldo devedor sofra uma leve correção monetária mensal, encarecendo ligeiramente as prestações e o saldo devedor final frente à simulação nominal.
O Custo Efetivo Total (CET) representa a taxa de interest real anual do financiamento, somando à taxa nominal básica todos os encargos obrigatórios, como seguros de morte e invalidez permanente (MIP), seguro de danos ao imóvel (DFI), taxa mensal de administração do banco e custos de avaliação do imóvel. Sempre compare propostas de bancos pelo CET, e não apenas pela taxa nominal.