IGP-M vs IPCA: Entenda os Índices de Reajuste de Aluguel

O que e o IGP-M?

O IGP-M (Índice Geral de Precos - Mercado), calculado mensalmente pela FGV (Fundacao Getulio Vargas), e composto por tres sub-índices:

IPA-M (60%): Mede a variacao de precos no atacado, refletindo custos de materias-primas, combustiveis e insumos industriais.
IPC-M (30%): Mede a variacao de precos ao consumidor em familias com renda entre 1 e 33 salarios mínimos.
INCC-M (10%): Mede a variacao de custos da construção civil.

Por ter grande peso em precos do atacado, o IGP-M pode ser muito mais volatil do que a inflação sentida pelo consumidor final. Em momentos de alta do dolar ou de commodities, o IGP-M pode disparar muito acima da inflação real das familias.

O que e o IPCA?

O IPCA (Índice Nacional de Precos ao Consumidor Amplo), calculado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatistica), e o índice oficial de inflação do Brasil. Mede a variacao de preco de uma cesta de produtos e servicos consumidos por familias com renda de 1 a 40 salarios mínimos nas principais regioes metropolitanas.

Por refletir diretamente o custo de vida das familias, o IPCA e considerado um índice mais justo para reajuste de aluguel do ponto de vista do inquilino.

O que e o INPC?

O INPC (Índice Nacional de Precos ao Consumidor), também calculado pelo IBGE, mede a variacao de precos para familias de renda mais baixa (1 a 5 salarios mínimos). E o índice que serve de base para o reajuste do salario mínimo.

Direitos do Inquilino - Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)

O reajuste só pode ocorrer apos 12 meses de contrato ou do ultimo reajuste.
O índice de reajuste deve estar previsto expressamente no contrato.
Não existe lei que obriga o uso de um índice especifico: IGP-M, IPCA, INPC ou qualquer outro pode ser acordado livremente.
O STJ (Superior Tribunal de Justica) já reconheceu que em situacoes de alta excepcional do IGP-M, o inquilino pode pedir revisao judicial do reajuste.
Em contratos de prazo indeterminado, o locador pode pedir revisao do valor de mercado apos 3 anos.

Perguntas Frequentes

Sim, desde que o índice esteja previsto no contrato. A Lei do Inquilinato não determina qual índice usar, apenas que o reajuste deve respeitar o period mínimo de 12 meses e o índice contratualmente estabelecido. Se o contrato menciona IGP-M, o reajuste sera pelo IGP-M. Se mencionar IPCA, sera pelo IPCA. Em contratos omissos, aplica-se o INPC como referencia de mercado.

Primeiro, verifique o índice acordado em contrato e calcule o reajuste correto. Se o proprietario estiver cobrando um valor diferente ou usando o índice errado, notifique-o por escrito (e-mail ou carta com aviso de recebimento). Se não houver acordo, você pode search mediacao no Juizado Especial Civel (JEC) para contratos de até 40 salarios mínimos, sem precisar de advogado. O Procon também pode auxiliar em casos de cobranca abusiva.

Sim. A lei permite negociacao livre entre as partes. Em especial quando o IGP-M esta muito acima da inflação real (IPCA), muitos proprietarios aceitam negociar um reajuste menor para não perder um bom inquilino. Apresente os numeros do IPCA e da sua capacidade de pagamento como argumento. Lembre-se que um imovel vazio também tem custos para o proprietario (IPTU, condominio, manutencao).

O reajuste pelo índice contratual e um direito do locador, não uma obrigacao. Ele pode optar por não aplicar o reajuste. No entanto, o proprietario NÃO pode aumentar o aluguel alem do índice previsto em contrato durante a vigencia do contrato. Aumentos acima do índice contratual só sao permitidos em renovacoes contratuais ou por acao de revisao judicial apos 3 anos de contrato.

O IGP-M e divulgado pela FGV em portalibre.fgv.br (Portal do IGP). O IPCA e o INPC sao divulgados pelo IBGE em ibge.gov.br. Ambos publicam os índices acumulados em 12 meses, que e o valor a ser utilizado no campo "Percentual do Índice Accumulated" desta calculator.

Calculator de Reajuste de Aluguel

Evolution do Aluguel por Ano

Comparativo: IGP-M vs IPCA vs Taxa Fixa 6% a.a.

Projeção Anual Detalhada